设施管理—物业管理的延伸
张珂
关键词：设施、设施管理、物业管理
一． 设施管理出现的背景
随着产业价值链分解和专业化的发展，物业管理出现精细化的趋势，并从劳动密集型逐渐转化为知识密集型，在物业管理提升的基础上，产生了一个新型的领域----设施管理。
20 世纪80年代后，物业管理行业发生了一系列变革，促成了设施管理的诞生。物业管理变革主要有三方面：
1) 建筑领域的技术革命使物业管理对象越来越复杂。伴随着智能建筑的蓬勃发展，使物业管理范围内的设施形成庞大和复杂的系统，传统物业管理应接不暇。
2) 节约能源成为新的管理需求。能源危机以来，提高能源利用率成为全社会关注的焦点，传统物业管理粗放的经营模式使得这一要求的实现成为不“不可能的任务”.大量物业存在自控设备失常运行，能源严重浪费的现象。
3) 产业价值链分解与非核心业务外包促进了设施管理行业的产生。随着经济全球化的发展，企业之间的竞争越来越激烈。 为了有效地面对竞争，企业不得不集中精力关注其核心业务，而将以物业为主的非核心业务外包给专业公司进行管理。同时，公司的物业部门或者被解散，或者独立成立专业的物业管理或设施管理提供商。产业价值链分解和非核心业务外包推动了物业管理行业的专业化，促进了设施管理行业的产生。
二 设施管理概述
设施管理（Facility Management， FM）概念的产生，是在20世纪80-90年代从物业管理脱离并逐渐发展成为的独立新兴行业，是一门综合了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术基本原理的交叉学科。根据国际设施管理协会（IFMA）的定义，设施管理是一种包含多种学科，综合人、地方、过程及科技以确保建筑环境功能的专门行业。以保持业务空间高品质的生活质量和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整合和维护管理工作，将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。近年的研究表明，随着设施管理作为一种更为广泛接受和一致定义的专业角色的成熟，越来越多地组织意识到设施管理成为了提高其经营竞争力的一个重要因素。而网络技术的飞速发展，全球一体化和瞬息万变的市场使得企业之间的竞争更加白热化，迫使企业必须集中所有资源在自己的核心竞争力上。“Do what you do best, outsource the rest,”成为了企业管理的新理念。外包战略也正成为企业发展的一种重要战略工具。 设施管理外包也已成为一种行业发展的方向和潮流。
从上世界90年代，在西方各专业的设施管理协会的推动下，设施管理理论、设施管理业务外包理论的研究取得了长足的进步。对设施管理理论的研究对象，范围，方法、专业术语的规范作出了大量的工作。使这一新兴行业得到了蓬勃发展。
三 设施管理的范围
IFMA推出设施管理的范围主要有8个方面：策略性年度及长期规划、财务与预算管理，公司不动
产管理，室内空间规划及空间管理，建筑及工程，新的建筑及修复，保养及运作，保安电信及行政服
务。其主要应用于公共设施（包括医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园
等）和工业设施（包括工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等）。这8个方面主要涉及14
个方面的问题：
1) 所有权的费用。设施所有权的费用包括初始和正在发生的费用，在进行管理时，应该了解需要的费用，并通过制定合理的计划来提供所需的费用。
2) 生命周期内成本核算。
3) 服务的整合。优质的管理意味着不同服务的整合，如设计和营运等。
4) 运营和维护的设计。
5) 责任的委托。FM的功能应纳入预算规划，由设施经理对各项工作负责。
6) 费用的效率。识别和比较各种费用，发现费用使用的问题。
7) 工作效率的提高。要经常通过特定比较、用户的反馈和平时管理来判断工作效率的高低。
8) 生活质量。FM的工作目标是创造能够提高个人和团体工作效率的良好工作环境。
9) 各因素的整合。设施经理应该是能够将场所、过程和人员合理的整合到一起的专家。
10) 储备和灵活性。由于工作的不断变化，因此有必要进行恰当的设施储备，以便灵活运用。
11) 作为资产的设施。设施应该被看作可以通过各种途径为公司带来收益的有价值的资产。
12) FM的商业功能。设施应该以商业的模式来运营，与公司的业务同时发展，同步规划。
13) FM是一个连续的过程。从开始计划到处理各项事务都是一个连续的过程。不是一系列零散项目的组合。
14) 设施管理的服务。只提供一种产品即服务，其本质是强调控制和服从，同时也要具有灵活性和服务性。质量计划是基于客户对服务的理解来订制的， 成功的质量计划依赖于各层次客户的长期联系和约束。
四 设施管理的特点
作为一个新性行业，设施管理有其自身的特点，主要有：专业化、集约化、智能化、信息化、定制化。
专业化。设施管理提供策略性规划、财务与预算管理、不动产管理、空间规划及管理、设施设备的维护、能源管理等多方面内容，需要专业的知识和管理，又带来专业人才参与。
精细化。设施管理以信息化技术为依托，以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析，寻找控制重点并进行有效的优化、重组和控制， 实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。
集约化。设施管理致力于资源能源的集约利用，通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理，以降低客户的运营成本、提高收益，最终实现提高客户营运能力的目标。
智能化。设施管理充分利用现代4C技术，通过高效的传输网络，实现智能化服务与管理。设施管理智能化的具体体现是智能家居、智能办公、智能安防系统、智能能源管理系统、智能物业管理维护系统、智能信息服务系统等。
信息化。设施管理以信息化为基础和平台，坚持与高新技术应用同步发展，大量采用信息化技术与手段，实现业务操作信息化。在降低成本提升效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的准确，有利于科学决策。
定制化。专业的设施管理提供商根据客户的业务流程、工作模式、经营目标，以及存在的问题和需求，为客户量身定做设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，最终实现客户的经营目标。
五 设施管理与物业管理的比较
目前国际上比较通用的观点认为：相对于物业管理，设施管理表达了一种新的发展的理念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。关注物业设施的全生命周期的运行，针对性提供策略性长期规划，这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程系统实施。设施管理与物业管理相比较，更加具有战略层次的特点和动态发展的全局整合理念，在保证对物业保价增值的基础上，还可为企事业机构的社会利益、经济利益、生态利益作贡献。设施管理不再局限于物业管理的业委会、物业公约、基础范畴等固化模式， 而是采用多元模式发展，围绕业权人的需求，以设施为原点，市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展，最终实现空间流程的最佳组织和物业设施价值曲线的合理化。对特殊的功能物业，如医院、政府办公大楼、教育物业、机场、工厂等，使用设施管理使其更优化。他注重并坚持与高科技应用的同步发展，在降低成本提升效率的同时，系统集成保证了管理与技术数据分析处理的准确，进一步促进科学决策。
物业管理和设施管理的区别可用下表来概括:
|
| 物业管理 | 设施管理 |
| 方法 | 现场管理 | 经营战略 |
| 内容 | 保安、保洁等的日常维护和服务 | 更加专业化和精细化，与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关 |
| 目标 | 保持物业设施的正常运转，具有“保值”特点 | 改善客户运营能力，提高收益，不但要“保值”，更要实现“增值” |
| 时间范围 | 当前设施 | 全生命周期 |
| 手段 | 以人员现场管理为主 | 以信息化为基础和平台 |
六 设施管理在中国的发展前景
目前国内对于设施管理的认识还非常有限，其发展还处在以住宅小区为对象的物业管理这样一个初级阶段，对于大型公用和商业设施的管理，还停留在维护管理这个层面。主要存在以下问题：
1） 缺乏战略性全局观
2） 服务对象不明确，没有致力于为“人”的服务理念。
3） 管理水平低下，技术含量低。
4） 人才匮乏。
5） 理论探索滞后，基础研究不成体系。
然而随着中国房地产业的持续蓬勃发展，全国各类场馆的迅速增加，人民生活水平的不断提高，对服务的需求进一步提升，为设施管理的发展提供了肥沃的土壤。此外，越来越多的大型企业意识到其物业资产在公司发展战略中的重要地位，现代化智能大厦和高新技术产业用房的不断增加，对于工作和生产空间质量要求的不断提高，都会形成对高质量专业化的设施管理服务的潜在需求。因此，我国设施管理市场空间巨大，有很大的发展潜力。
主要参考资料：
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[7]王晓岛上海金茂英泰推动全程设施管理.中国经济信息[M]:2005.9
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